ITBI e ITCMD: Você pode ter pago impostos a mais na compra ou herança de imóveis. Saiba como pedir a restituição.

DIREITO TRIBUTÁRIO / IMOBILIÁRIO

Se você comprou um imóvel, recebeu uma doação ou finalizou um inventário nos últimos 5 anos, existe uma grande chance de você ter pago mais imposto do que deveria aos cofres públicos.

Isso acontece devido a uma prática comum — porém ilegal — adotada por muitas Prefeituras e Estados (como em São Paulo): a cobrança do ITBI e do ITCMD baseada no chamado “Valor Venal de Referência”.

Neste artigo, explicamos como identificar se você foi lesado e como buscar a restituição desse valor.

O Que São Esses Impostos?

ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): Pago à Prefeitura quando você compra um imóvel (transmissão onerosa).

ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): Pago ao Estado quando você recebe um imóvel por herança ou doação (transmissão gratuita).

 A “Pegadinha” do Valor de Referência: A lei determina que a base de cálculo desses impostos deve ser o valor de mercado do bem ou o valor venal utilizado para o IPTU.

No entanto, Municípios e Estados criaram uma tabela paralela e arbitrária chamada Valor Venal de Referência. Nesta tabela, os imóveis costumam ter avaliações muito superiores ao valor real da transação ou ao valor do IPTU, apenas para aumentar a arrecadação.

Exemplo Prático: Você comprou um apartamento por R$ 500.000,00. O valor venal no carnê do IPTU é R$ 300.000,00. Mas, na hora de emitir a guia do ITBI, a Prefeitura diz que, segundo a tabela deles (Referência), o imóvel vale R$ 800.000,00 e cobra o imposto sobre esse valor maior.

O Que Diz a Justiça? (A Ilegalidade) O Poder Judiciário firmou entendimento de que essa cobrança sobre o “Valor de Referência” é ilegal.

• Para o ITBI: O STJ (Superior Tribunal de Justiça), no Tema 1.113, definiu que o imposto deve ser calculado sobre o valor da transação declarado pelo contribuinte (o valor real da venda), e não sobre uma tabela pré-fixada pelo fisco.
• Para o ITCMD: O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) tem decidido reiteradamente que a base de cálculo deve ser o Valor Venal do IPTU (que geralmente é menor), e não o valor de referência do ITBI.

Como Recuperar o Dinheiro (Restituição)?  Se você pagou esses impostos nos últimos 5 anos utilizando a base de cálculo majorada (Referência), você tem o direito de entrar com uma Ação de Repetição de Indébito.

O objetivo é recalcular o imposto pelo valor correto e exigir que o governo devolva a diferença paga a mais, com juros e correção monetária.

Documentos Necessários para Análise:

1. Escritura de Compra e Venda ou Formal de Partilha;
2. Guias do ITBI ou ITCMD pagas;
3.  Capa do carnê do IPTU do ano da transação.

Não deixe seu dinheiro nos cofres públicos indevidamente. A diferença pode representar uma economia significativa no seu patrimônio.

Fontes e Fundamentação Jurídica

Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP): Súmulas e jurisprudência pacífica sobre a ilegalidade do uso do valor venal de referência para o ITCMD.

Constituição Federal, Art. 150: Princípio da Legalidade Tributária.

Código Tributário Nacional (CTN), Art. 38 e 97: Definição da base de cálculo.

Superior Tribunal de Justiça (STJ), Tema 1.113: Define que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU nem a valor de referência.