DIREITO PROCESSUAL CIVIL / IMOBILIÁRIO

Existe um ditado popular no Direito que diz: “Quem não registra, não é dono”. Na prática, isso significa que, enquanto você não levar sua Escritura ou Contrato de Compra e Venda ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI), o imóvel continua, legalmente, em nome do vendedor.

Muitos brasileiros, para evitar as altos custos cartorários, adiam esse registro. Passam-se meses, às vezes anos. Você mora na casa, paga o IPTU, reforma, mas na matrícula do imóvel o nome que consta ainda é o do antigo proprietário.

Onde mora o perigo? Se o vendedor contrair uma dívida (trabalhista, bancária ou fiscal) e for processado, o Juiz mandará buscar bens em nome dele. Ao consultar o sistema dos cartórios, o Juiz encontrará “o seu” imóvel ainda no nome do devedor e determinará a PENHORA ou BLOQUEIO do bem para ir a leilão.

Você, que não tem nada a ver com a dívida, é surpreendido com uma ordem judicial tomando sua casa.

A Solução: Embargos de Terceiro: Felizmente, existe defesa. A ferramenta processual correta para essa situação são os Embargos de Terceiro. Trata-se de uma ação onde você diz ao Juiz: “Excelência, eu não faço parte desse processo (sou terceiro), mas o bem penhorado é meu, comprei legitimamente antes dessa dívida existir, apesar de não ter registrado na época.”

A Tese da Súmula 84 do STJ: a principal tese que utilizamos no escritório é baseada na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Essa súmula pacificou o entendimento de que é admissível a oposição de Embargos de Terceiro fundada em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.

Ou seja: a Justiça reconhece que a realidade (você morando e tendo pago o bem) deve prevalecer sobre a formalidade (a falta do registro), desde que comprovada a sua boa-fé.

Como provar? Para vencer essa disputa e “livrar” o imóvel, precisamos reunir provas robustas de que a venda ocorreu antes do processo de dívida começar:

• Contrato de Compra e Venda (com firma reconhecida na data correta);

Comprovantes de pagamento ao vendedor;

Contas de consumo (luz, água, internet) em seu nome no endereço, provando a posse antiga;

Declaração de Imposto de Renda onde o bem já constava.

Conclusão: A demora no registro gera um risco imenso e desnecessário. Mas, se o pior aconteceu e seu imóvel foi bloqueado por dívida alheia, aja rápido. Os Embargos de Terceiro possuem prazos curtos (em alguns casos, até 5 dias após a arrematação), e a inércia pode custar o seu patrimônio.

Fontes e Fundamentação Jurídica

1. Código de Processo Civil (CPC), Art. 674: Define quem são os terceiros legitimados a propor os embargos para livrar bens de constrição judicial.
   1. Súmula 84 do STJ: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.” (A base de ouro para esse artigo).
   1. Código Civil, Art. 1.245, § 1º: Fundamenta o risco (enquanto não se registra, o alienante continua sendo havido como dono), reforçando a necessidade da defesa.